# Değerlendirme (hâkim gözüyle)

## 1. Yetki, dava türü ve süre

- Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarına Sulh Hukuk Mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-a).
- Kiraya veren, taahhütnameye dayanarak tahliye için icra takibi başlatmıştır (İİK m. 272 vd.). Kiracı imzayı ve senedi kabul etmeyip itiraz edince icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolu kapanmıştır (İİK m. 275). Bu durumda genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açmak doğru yoldur.
- TBK m. 352/1'e göre taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurulmalı ya da dava açılmalıdır. Dosyada takibin süresinde başlatıldığı belirtiliyor, bu koşul sağlanmış.

## 2. Taahhütnamenin kendi başına geçerliliği

- **Teslimden sonra verilme şartı (TBK m. 352/1):** Sözleşme 28.09.2022'de başlamış, taahhütname 23.11.2022'de verilmiş. Yani kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş. Sözleşmeyle aynı anda alınmış bir taahhüt söz konusu değil, kiracının baskı altında olduğu varsayımı (TBK m. 354) bu yüzden işlemez.
- **İmza:** Adli Tıp raporuna göre imza kiracıya ait. Senet kiracı aleyhine kesin delil niteliğindedir (HMK m. 200, 205).
- **Hile, tehdit ve muvazaa savunmaları:**
  - İspat yükü bu iddiaları ileri süren kiracıdadır (TMK m. 6, HMK m. 190).
  - Hile ve korkutma (TBK m. 36, 37) somut delille ispat edilmemiş. Ayrıca kiracı, hileyi öğrendiği ya da korkutmanın etkisi kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmelidir (TBK m. 39). Bu bildirim yapılmadıysa iptal hakkı düşmüştür.
  - Muvazaa (TBK m. 19) ve "metin üzerinde oynandı" iddiası yazılı bir senede karşıdır. Bunlar ancak yazılı delille ispat edilebilir (HMK m. 201). Açığa atılmış imzanın anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası da yazılı delille kanıtlanmalıdır (HMK m. 207).
  - Kira bedelinin gerçeğe aykırı gösterildiği iddiası, boşaltma tarihi taahhüdünün geçerliliğini etkilemez.
- **Ara sonuç:** Yalnız taahhütnameye bakılsaydı savunmalar ispatlanamadığı için tahliye kararı verilebilirdi.

## 3. Asıl belirleyici olgu: yeni kira sözleşmesi

- Taraflar taahhütnameden sonra, 11.09.2024 başlangıçlı yeni bir kira sözleşmesini noterde imzalamıştır. Bu olgu çekişmesizdir.
- Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, tahliye taahhüdünden sonra aynı taşınmaz için yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa taahhüt hükümsüz kalır. Yeni bir kira ilişkisi kurulmuştur ve kiraya veren, yeni sözleşmeyi imzalamakla eski taahhüde dayanma hakkından vazgeçmiş sayılır. Kiraya verenin hem yeni sözleşmeyle kiracıya yeni bir kira süresi tanıması hem de eski boşaltma tarihine dayanması dürüstlük kuralına aykırıdır (TMK m. 2).
- Bu sonucun dayanakları:
  - TBK m. 352/1: tahliye hakkı, geçerli ve hâlâ yürürlükte bir taahhüde dayanır.
  - TMK m. 2: çelişkili davranış yasağı.
  - Sözleşme serbestisi: yeni sözleşme, taraflar arasındaki kira ilişkisinin artık tek dayanağıdır.
- Yeni sözleşme takipten ya da davadan sonra yapılmış olsa da sonuç değişmez. Tahliyeye karar verilebilmesi için tahliye koşullarının hüküm anında da sürmesi gerekir. Yeni sözleşme yürürlükteyken kiracının taşınmazı işgali haksız değildir.
- Bu yüzden kiracının hile ve tehdit savunmalarının ispatlanamamış olması sonucu değiştirmez. Dava, kiraya verenin kendi sonraki işlemi nedeniyle dayanağını yitirmiştir.

## 4. Hüküm ve yan sonuçlar

- İtirazın iptali ve tahliye istemi reddedilmelidir. İcra takibi durur.
- **Kötü niyet tazminatı (İİK m. 67/2):** Takip, başlatıldığı tarihte geçerli bir taahhüde dayanıyordu ve kötü niyet kanıtlanmadı. Bu nedenle kiraya veren aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmez. Kiraya veren lehine icra inkâr tazminatı da söz konusu değildir.
- **Yargılama giderleri:** Kural olarak davayı kaybeden kiraya verene yüklenir (HMK m. 326). Yeni sözleşme dava açıldıktan sonra yapılmışsa, giderler davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre de değerlendirilebilir (HMK m. 331/1). Bu ayrıntı, dosyadaki boşaltma tarihine ve dava tarihine göre belirlenir.

KARAR: Taahhütten sonra 11.09.2024 başlangıçlı yeni kira sözleşmesi noterde yapıldığı için taahhüt hükümsüz kalmıştır; itirazın iptali ve tahliye davası REDDEDİLMELİ, tahliyeye karar verilmemelidir (TBK m. 352/1, TMK m. 2).